Uma dúvida comum entre síndicos e administradoras condominiais é sobre a forma correta de cobrança das multas aplicadas por infração às normas do condomínio. A multa pode ser incluída no mesmo boleto da taxa condominial ou precisa ser cobrada separadamente?
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) analisou essa questão no Acórdão nº 1854628 e trouxe um entendimento relevante para a gestão condominial ao entender que a multa pode ser incluída no mesmo boleto da taxa condominial, desde que a convenção do condomínio preveja essa possibilidade.
No caso julgado, a convenção determinava que as multas deveriam ser cobradas junto com a taxa de condomínio mensal.
No entanto, ficou claro que a multa e a taxa condominial são débitos distintos: se o condômino quiser pagar apenas a taxa condominial e o fundo de reserva, deixando a multa em aberto (e, consequentemente, assumindo os custos de mora sobre esse valor), o condomínio não pode se recusar a receber o pagamento parcial.
O Tribunal considerou que é indevida a recusa do condomínio em aceitar o pagamento da taxa condominial sem a multa por infração, pois isso criaria uma inadimplência artificial sobre um débito que o condômino não estava questionando (era incontroverso).
Diante dessa decisão, algumas orientações que podem ajudar os condomínios a evitar litígios judiciais são:
• A convenção do condomínio deve ser analisada com atenção: se houver previsão para a cobrança conjunta, a multa pode ser incluída no mesmo boleto da taxa condominial;
• Caso o condômino conteste a multa, mas queira pagar as demais taxas, ele deve ter essa opção, mas deve ser cientificado de que incidirão penalidades de mora sobre a multa.
• Se o condômino pagou a taxa condominial, mas não a multa, ele não pode ser negativado por inadimplência total. O condomínio pode buscar a cobrança da multa de forma separada, mas não impedir o pagamento das demais obrigações;
• Se a convenção permite a contestação da multa, é recomendável que a cobrança seja feita somente após a decisão final da assembleia, evitando discussões sobre sua validade.
Feitas essas considerações, a decisão do TJDFT traz mais clareza para a administração condominial e reforça a necessidade de transparência na cobrança das multas.
Respeitar os direitos dos condôminos e seguir as normas da convenção são cuidados fundamentais para evitar litígios desnecessários e prejuízos ao condomínio por decisões de cobrança não informadas.
Para síndicos e administradoras, ter uma assessoria jurídica especializada pode fazer a diferença na hora de lidar com essas questões.
Em caso de dúvidas, é sempre importante buscar orientação profissional.
Por Dr. Leonardo Tiveron – Advogado Especialista em Direito Condominial no DF
