Estive envolvida na estruturação de uma ação de vícios construtivos em um condomínio de alto padrão.
Esse tipo de demanda exige precisão, especialmente quando há diversos sistemas e componentes da edificação que necessitam de reparos por parte da construtora.
Por isso, é fundamental que o jurídico conte com um Laudo Técnico detalhado, que não apenas registre os problemas, mas os contextualize com base em normativas e parâmetros técnicos.
Até aqui, nenhuma novidade.
O problema surge quando, na prática, o documento que deveria ser técnico se resume a um grande PDF repleto de fotos e descrições genéricas: fissuras, rachaduras, infiltrações…
O proprietário da obra, muitas vezes, já chega ao advogado com esse arquivo em mãos, acreditando que ele seja suficiente. Isso reduz a abertura para a contratação de um laudo técnico adequado, que realmente instrumentalize a ação.
O advogado, então, se vê diante do desafio de interpretar um documento falho, tentando complementar suas lacunas dentro dos limites de sua capacidade técnica.
Enquanto isso, a jurisprudência vem consolidando o entendimento de que a responsabilidade civil do construtor, prevista no art. 618 do Código Civil, cobre aspectos de solidez e segurança da edificação pelo prazo de cinco anos.
Se antes esses conceitos eram amplamente interpretados para abranger qualquer vício de qualidade, hoje cresce a tendência de restringi-los, observando os prazos de garantia individualizados conforme a ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho).
Diante desse cenário, um Laudo Técnico bem estruturado deve conter, no mínimo:
1. Identificação do componente vistoriado
2. Descrição detalhada da manifestação patológica
3. Referência à normalização técnica aplicável
4. Definição do desempenho esperado do componente
5. Matriz GUT (para embasar eventual pedido de tutela de urgência)
6. Indicação do aspecto normativo não atendido pela construção
Sem essas informações, a ação se torna um verdadeiro “ato de fé”, depositando no perito judicial a esperança de que ele conduza uma investigação minuciosa e esclareça todos esses pontos – sem um roteiro prévio que um bom laudo poderia fornecer.
A experiência, no entanto, mostra que essa fé pode ser superestimada.
Por isso, a melhor estratégia para garantir a eficácia dessas ações é adotar um regime de triangulação, no qual o interessado contrata um profissional técnico especializado para elaborar um laudo adequado – sempre conectado ao jurídico. Isso, certamente, conferirá a solidez necessária para um desfecho favorável da Ação.
No fim das contas, um bom laudo não é custo, é investimento na segurança jurídica da demanda.