Cuidados essenciais na locação comercial: orientações práticas para evitar prejuízos

Alugar uma loja para iniciar ou expandir um negócio é um momento de muita felicidade e expectativas para o futuro do empreendimento.

Porém, essa modalidade de negociação locatícia exige atenção redobrada, sobretudo quando estão previstos investimentos para reformar o imóvel e deixá-lo alinhado às necessidades da empresa.

Assim, quanto maior a estimativa de investimento em reformas, maior deve ser o cuidado em negociar as cláusulas do contrato de locação comercial.

Nos casos em que a reforma do imóvel locado demanda recursos consideráveis, a duração do contrato de locação precisa acompanhar essa expectativa de investimento. Portanto, cuidado com locações comerciais de duração muito curta: de um ou dois anos.

Exemplo prático: os riscos da locação comercial sem planejamento

Recentemente, recebemos um arquiteto em nosso escritório que locou uma nova sede para seu escritório, assinando um contrato com duração de dois anos.

Ele realizou uma reforma de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) nas salas comerciais e, com apenas seis meses de contrato — antes mesmo de inaugurar a nova sede — recebeu a notícia de que as salas estavam sendo vendidas.

Sem recursos para exercer o direito de preferência (ou seja, adquirir o imóvel nas mesmas condições ofertadas ao comprador interessado), viu-se obrigado a desocupar o imóvel em 90 dias.

Esse caso evidencia algumas questões fundamentais:

Reformas e obras: Toda reforma, obra ou alteração das características do imóvel deve ser negociada com o Locador no momento de fechar o contrato. Isso porque a maioria dos contratos de locação prevê que o Locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, independentemente de quaisquer melhorias realizadas.

Por exemplo, a Lei de Locações estipula:

Art. 23. O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

No caso do arquiteto, as cláusulas contratuais resultaram em prejuízos significativos: perdas com a reforma (R$ 300.000,00), custos de desfazimento das obras e o impacto de não poder inaugurar o espaço planejado.

Sendo assim, esse é um ponto que não pode e não deve ser ignorado, nem tratado como uma mera “praxe” contratual na hora de negociar.

Mas, no caso do arquiteto, o Locador poderia ter vendido o imóvel, mesmo alugado? Além disso, o Arquiteto-Locatário pode ser obrigado a desocupar as lojas, mesmo durante o prazo do contrato de locação?

Sim! Vamos entender em quais condições:

A Lei de Locações permite que o Locador venda o imóvel durante a locação, mas há requisitos importantes a serem observados:

• • • O Locador deve garantir o direito de preferência ao Locatário, notificando-o formalmente sobre as condições do negócio.
    • Para proteger o direito de permanecer no imóvel mesmo após a venda, é necessário que o contrato possua uma cláusula de vigência determinada e esteja averbado na matrícula do imóvel.

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Duração do contrato e direito de renovação: Contratos comerciais com prazo de cinco anos ou mais garantem ao Locatário o direito à renovação forçada, desde que preenchidos os seguintes requisitos:

Art. 51. O locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que: I – o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo, por no mínimo três anos.

Por isso é que a fórmula mais indicada é a de uma vigência um pouco maior para a locação, como de 05 anos, bem como a previsão de que, após esse período, caso não haja intenção das partes em encerrar a locação, o contrato será renovado por igual período.

Outro exemplo que recebemos foi o caso de um dono de loja de piscinas, que enfrentou uma situação semelhante. Ele investiu R$ 170.000,00 em reformas em uma loja locada por dois anos, ao custo mensal de R$ 4.500,00.

Ao término do contrato, o Locador indicou que somente renovaria a locação ao valor de R$ 6.200,00, um aumento significativo e muito acima do Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) acumulado no período.

Sem atender aos requisitos para renovação forçada do contrato, o locatário teve que aceitar as condições abusivas ou abandonar o ponto comercial, o que geraria ainda mais prejuízos.

Esses casos reforçam a importância de planejamento e precaução na assinatura de contratos comerciais.

Orientações para locatários: como evitar prejuízos na locação comercial

• • • Negocie as cláusulas contratuais de forma minuciosa: Verifique previsões sobre reformas, devolução do imóvel e direito de preferência.
    • Averbação do contrato na matrícula do imóvel: Para proteger o direito de continuidade da locação em caso de venda.
    • Planeje o prazo contratual adequadamente: Prefira contratos com duração de cinco anos ou mais para garantir o direito à renovação.

É claro que, nesta publicação, não pretendemos esgotar todas as situações e temas envolvidos na negociação de uma locação comercial.

Os pontos aqui destacados são pontos de atenção que comumente geram repercussões mais graves e com consequências de difícil – ou impossível – correção futura.

Portanto, recomenda-se que o empresário, não despreze o acompanhamento jurídico nesta etapa, por meio da revisão das cláusulas e condições ofertadas antes de assinar o ajuste.

Se você possui outras dúvidas relacionadas a este ou outros assuntos de direito imobiliário, considere agendar uma consulta com um de nossos advogados especialistas

FAQ sobre locação de imóveis comerciais

Posso evitar a desocupação em caso de venda do imóvel?
Sim, desde que o contrato possua cláusula de vigência e esteja averbado na matrícula do imóvel.

Como funciona o direito de preferência do locatário?
O Locador deve oferecer o imóvel ao Locatário nas mesmas condições negociadas com terceiros. A oferta deve ser formal e conter todos os detalhes do negócio, como preço, forma de pagamento e eventuais ônus.

É possível negociar o valor do aluguel na renovação?
Sim, é possível negociar. Contudo, em contratos curtos ou sem direito à renovação forçada, o Locador pode estabelecer aumentos acima do índice de reajuste previsto, o que pode dificultar as negociações.

O que acontece se eu não averbar o contrato na matrícula do imóvel?
Sem a averbação, o direito de vigência em caso de venda do imóvel não será garantido, e o novo proprietário poderá exigir a desocupação em 90 dias.

Reformas podem ser usadas como crédito na devolução do imóvel?
Geralmente, não. A maioria dos contratos prevê a devolução do imóvel no estado original. Portanto, melhorias e reformas só terão valor negociado se houver acordo prévio por escrito com o Locador.

Se você possui outras dúvidas sobre locação comercial ou direito imobiliário, agende uma consulta com nossos especialistas. Estamos prontos para ajudar você a proteger seus direitos e investimentos.